OBRAS A LA VISTA. ¿CÓMO DEBERÍAMOS PLANTEARLAS?

Visto el título de la publicación puede parecer que haya una fórmula divina y no sería exactamente así, pero lo que sí que es cierto y en las comunidades de propietarios no es precisamente un tema menor, el hecho de que el proceso se lleve a cabo con criterio o sin él.

Las obras en general y en las comunidades de propietarios en particular no es precisamente una cuestión banal.

No nos referimos a las pequeñas actuaciones a nivel de mantenimiento, que también darían y seguramente darán para otra publicación pero ahora no es el tema a tratar.

Las obras en las comunidades generan temática para llenar páginas de contenido pero en esta ocasión nos limitaremos a hacer un breve repaso por algunas de las cuestiones más relevantes.

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Podemos referirnos a las típicas actuaciones como reparaciones y renovaciones de cubiertas, la rehabilitación de una fachada o patios interiores o la típica adaptación de un vestíbulo en términos de accesibilidad. En este momento no nos detendremos en cómo está constituida la comunidad y si su portal pudiera formar parte de una comunidad “mayor”.

Una actuación del tipo a las referidas con anterioridad es como el montaje de un puzle. No será un puzle de miles de piezas, tan solo tendrá 3, 5 o7, no lo sé, dependerá del tipo de obra, pero sean las que sean todas ellas deberán encajar a la perfección.

Cada pieza deberá estar en su sitio, debemos tener muy clara cómo debe ser la figura final que queremos obtener y sobre todo y esto es fundamental para obtener un buen resultado final, las piezas no deben ser encajadas a golpes porque es una fórmula que nunca funciona bien. Y nunca es nunca. Puede resultar tajante pero resulta ser así.

Inicialmente hay una cosa que seguramente será clara y en la que estará de acuerdo todo el mundo y es en qué vamos a hacer. Según las obras a llevar a cabo habrá más o menos quórum pero en todo caso si hay obra es que hay acuerdo mayoritario. (En actuaciones referentes a temas de accesibilidad la cuestión de las mayorías es… otra cuestión para otra publicación)

Bien, supongamos que necesitamos reparar el terrado porque es origen de filtraciones. Ya tenemos punto de partida, hay una necesidad y desde ahora y no más tarde es cuando se debe aplicar un método de trabajo y programación temporal que nos permita llegar a buen puerto, obtener el resultado final deseado de la mejor manera posible.

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Debemos ser conscientes que en cualquier obra de estas características intervendrán diversos agentes y que lo más adecuado es intentar empezar por el principio. Lo dicho parece una sandez o una obviedad pero les aseguro que no lo es.

Aquellos que intervendrán se concretan por un aparte en la propia comunidad de propietarios como promotor de la obra y parte interesada y por otra el administrador en el caso de que sea un servicio externo contratado por la comunidad, el equipo técnico que tendrá un grado de intervención mayor o menor en función de las necesidades y soluciones, la administración pública y por supuesto aquellos industriales que sean precisos para la ejecución de los trabajos.

El grado de intervención y el cuándo y cómo interviene cada uno de ellos deberá estar sujeto a una programación previa y para ello será necesario tener asignada la figura del coordinador. No bastará con ser eficaces, deberemos ser eficientes también y para ello no debemos dejar cabos sueltos.

Para poder tomar decisiones ejecutivas, es decir, el cómo se hará, cuando se hará y quien lo hará, se precisará de una figura que guie el proceso y el proceso no se simplifica llamando a varios industriales a los cuales les explicaremos a viva voz qué queremos hacer incluso antes de disponer de un proyecto técnico en el caso de que este sea necesario, recibir unos presupuestos que tal vez no recogen todas las necesidades y están elaborados a su libre interpretación y cuya elección se basará en el mejor precio aún sin saber si realmente se está dando la solución adecuada en la forma adecuada y seguramente con una enorme dificultad para poder comparar las ofertas recibidas por no presentar una estructura y conceptos homogéneos.

No diremos que esto siempre sea así, tal como se ha descrito, pero sí que sucede de esta forma en muchísimas ocasiones.

Aunque no nos lo parezca, esta cuestión se debe afrontar con rigor y una persona deberá ser la responsable de guiar el proceso, parfa lo bueno y para lo malo. Evidentemente este trabajo nunca podrá estar incluido en una cuota mensual como administrador ya que se requiere en cada caso concreto una dedicación especial y la calidad de la información a entregar al cliente debe ser muy alta.

Tenemos la obligación de conocer cuáles son los requerimientos técnicos y administrativos que conlleva la ejecución de nuestra obra y que son de obligado cumplimiento, cuales son las soluciones técnicas más adecuadas para solventar los deterioros que muestra nuestro edificio y tan importante como lo anterior, qué escenario económico final se presenta ante nosotros.

La eficiencia del proceso nos permitirá tomar decisiones de índole técnica y económica siempre con el consejo del coordinador o gestor de la obra.

La información anteriormente relacionada nos deberá orientar sobre qué empresa o empresas deberían ser las adjudicatarias de los trabajos, si es más conveniente contratar a un único industrial que se ocupe de todos los oficios y suministros o bien si es más beneficioso para la comunidad contratar por paquetes, lo que implicará trabajos de coordinación más rigurosos pero a su vez mayores beneficios sin que ello suponga pérdidad de calidad.

Deberemos formalizar mediante contratos específicos la relación entre las partes donde reflejaremos derechos y obligaciones y no nos limitarnos de forma general a firma un presupuesto. Finalmente y muy importante asegurarnos de que en todo momento se cumplirá sin ambigüedades la legislación referente a Prevención de Riesgos Laborales.

Como promotores asumimos atribución de responsabilidades en el ámbito de la seguridad en el trabajo y es por ello que se deberán evaluar, mitigar los riesgos posibles y atribuir a cada cual su responsabilidad.

De la misma forma que todos entendemos que el conocimiento de la norma legal es necesario para regular un marco de convivencia en comunidad, debemos entender que existe la necesidad de conocer y poder desarrollar los métodos y procesos de gestión de obras en un proyecto promovido por una comunidad de propietarios.

Se trata de una cuestión de orden, de optimizar los recursos disponibles y sobre todo para reducir al máximo la existencia de posibles escenarios de incerteza.

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